Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli arsa ve tarlalarda paydaşların önalım hakkını kullanması sırasında ödenecek bedelin hâkim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti. Yüksek Mahkeme, düzenlemenin tarafların menfaatleri arasında adil bir denge kurmadığına hükmetti. İptal kararı, Resmî Gazete'de yayımlanmasından dokuz ay sonra yürürlüğe girecek.
Resmî Gazete'de yayımlanan karara göre, 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile CHP, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin 2025 yılında 7571 sayılı Kanun'la değiştirilen ikinci fıkrasının iptali için AYM'ye başvurdu.
Başvurularda, önceki düzenlemede önalım hakkının satış bedeli ve tapu masrafları karşılanarak kullanılabildiği hatırlatıldı. Satış bedeli yerine rayiç bedelin esas alınmasının tapu siciline güven ilkesiyle bağdaşmadığı, rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği ve süreye ilişkin kavramların belirsiz olduğu savunuldu.
DÜZENLEME NE ÖNGÖRÜYORDU?
İptal edilen düzenleme, önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılmasını ve dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesini öngörüyordu.
Buna göre önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlü tutuluyordu. Bu yükümlülüğün süresinde yerine getirilmemesi halinde payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilemiyordu. Yatırılan bedelin ise hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenmesi öngörülüyordu.
AYM'NİN İPTAL GEREKÇESİ: TARAFLAR ARASINDA ADİL DENGE YOK
AYM, kararının gerekçesinde Anayasa'nın mülkiyet ve miras haklarını güvence altına alan 35. maddesine işaret etti. Önalım hakkının da mülkiyet hakkı kapsamında bulunduğunu belirten Mahkeme, bu hakkın satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibi olmak üzere üç tarafın menfaatini ilgilendirdiğini vurguladı.
Kararda, aynı taşınmaza paydaş olması nedeniyle önalım hakkı sahibine diğer payları satın alma konusunda öncelik tanındığı hatırlatıldı. Mahkeme, daha önceki bir başvuruda önalım hakkının Anayasa'ya aykırı olmadığı sonucuna ulaştığını da belirtti.
Ancak AYM, önalım bedelinin satıcı paydaş ile üçüncü kişi alıcının kararlaştırdığı satış bedelinden farklı olmasının satış sözleşmesinin şartlarını değiştireceğine dikkat çekti. Rayiç bedelin mahkeme tarafından belirlenmesinin, tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları bedeli devre dışı bıraktığı ifade edildi.
Düzenlemenin üçüncü kişi alıcının haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açabileceğini, önalım hakkı sahibini de hukuken belirsiz bir konuma sokabileceğini değerlendiren AYM, şu sonuca vardı:
"Sonuç olarak satıcı ve üçüncü kişi alıcının iradelerini ortadan kaldıran, üçüncü kişi alıcının haksız yere kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açan ve ön alım hakkı sahibini hukuken belirsiz bir konuma sokan kuralla, hukuki ilişkinin taraflarının menfaatleri arasında adil bir denge kurulmadığı sonucuna ulaşılmıştır."
İPTAL KARARI 9 AY SONRA YÜRÜRLÜĞE GİRECEK
Anayasa Mahkemesi, düzenlemenin iptaline karar verirken hükmün yürürlüğe girmesini Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren dokuz ay erteledi.
6 Kasım 2026'da yayımlanan karar doğrultusunda iptal hükmü 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek.
Karar, önalım hakkının kendisini ortadan kaldırmıyor; payın devralınması sırasında ödenecek bedelin hâkim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören düzenlemeyi hedef alıyor.
