İktisatçı Mahfi Eğilmez, ekonomik temellerden kopan ve kendi kendini besleyen fiyat artışlarının ekonomide “balon” olarak adlandırıldığını belirterek şu değerlendirmeyi yaptı:
“Bazı dönemlerde fiyatlar ekonomik temellerden kopar ve yükseliş kendi kendini besleyen bir sürece dönüşür. Bu olguya ekonomide "balon" denir. Balon dönemlerinde insanlar fiyatların sürekli yükseleceğine inanır; bu beklenti yeni alımları teşvik eder, yeni alımlar da fiyatları daha da yukarı taşır.
Bu süreç sonsuza kadar devam etmez. Tıpkı bir Ponzi düzeninde olduğu gibi, bir noktada piyasa oyuncuları fiyatların gerçek değerlerden uzaklaştığını fark eder. Alımlar yavaşlar, talep zayıflar ve ardından ya sert bir düzeltme ya da uzun süreli bir durgunluk dönemi başlar. Buna da "balonun patlaması" denir.
Balonlar yalnızca hisse senetleri, altın, gümüş veya kripto varlıklar gibi finansal araçlarda ortaya çıkmaz. Konut piyasalarında ve hatta günlük yaşamın parçası olan mal ve hizmetlerde de benzer fiyat kopuşları yaşanabilir.
Bugün Türkiye ekonomisinde tartışılması gereken konulardan biri tam da budur: Konut fiyatlarında ve çeşitli hizmet sektörlerinde yaşanan yükselişler bir balonun işareti mi, yoksa daha farklı bir ekonomik olguyla mı karşı karşıyayız?
Bu soruya yanıt verebilmek için yakın geçmişte yaşanmış iki önemli deneyime bakmakta yarar var.”
İSPANYA: KLASİK BİR EMLAK BALONU ÖRNEĞİ
Eğilmez, İspanya’nın 2000’li yıllardaki emlak piyasasını klasik bir balon örneği olarak gösterdi.
Euro Bölgesi’ne katılım sonrasında düşük faiz ortamı, krediye kolay erişim ve fiyatların sürekli yükseleceği beklentisinin konut talebini hızla artırdığını belirten Eğilmez, inşaat sektörünün büyümenin temel motorlarından biri haline geldiğini ifade etti.
Ancak zamanla arzın gerçek ihtiyacın üzerine çıktığını vurgulayan Eğilmez, fiyat artışlarının nüfus artışı ve gelir düzeyinden çok kredi genişlemesi ve spekülatif beklentilerle desteklenmeye başladığını kaydetti.
2008 küresel finans krizinin ardından sistemin çöktüğünü hatırlatan Eğilmez, konut fiyatlarının gerilediğini, çok sayıda projenin yarım kaldığını, işsizliğin tarihi seviyelere yükseldiğini ve birçok şirketin iflas ettiğini belirtti.
Eğilmez, “İspanya deneyimi bize şunu gösterdi: Fiyat artışları gerçek talep yerine finansman kolaylığı ve sürekli yükseliş beklentisi tarafından destekleniyorsa, sonunda sert bir düzeltme kaçınılmaz hale gelebiliyor” değerlendirmesinde bulundu.
YUNANİSTAN’DA FARKLI BİR DİNAMİK YAŞANDI
Yunanistan’da ise farklı bir sürecin yaşandığını belirten Eğilmez, 2010 sonrasında borç krizi ve ekonomik küçülmenin inşaat sektörünü ciddi biçimde zayıflattığını ifade etti.
Yeni konut üretiminin yetersiz kaldığını, buna karşın turizm gelirleri, kısa dönem kiralama uygulamaları ve yabancı yatırımcı ilgisinin özellikle büyük şehirlerde ve kıyı bölgelerinde talebi artırdığını belirten Eğilmez, bunun sonucunda konut fiyatları ve kiraların yükseldiğini kaydetti.
İspanya’nın aksine burada sorunun aşırı arz değil, yetersiz arz ve güçlü talep olduğunu vurgulayan Eğilmez, fiyat yükselişlerinin spekülatif bir balondan çok arz-talep dengesizliğinin sonucu olarak ortaya çıktığını söyledi.
TÜRKİYE'DE KONUT FİYATLARI NEYE İŞARET EDİYOR?
Türkiye’de son yıllarda konut fiyatlarının nominal olarak çok hızlı yükseldiğini belirten Eğilmez, bunun doğal olarak balon tartışmalarını gündeme getirdiğini ifade etti.
Ancak bir konut piyasasında yalnızca fiyat artışlarına bakarak balon tanısı koyulamayacağını vurgulayan Eğilmez, asıl değerlendirilmesi gereken unsurun fiyatların gelirlerle ilişkisi ve piyasanın temel dinamikleri olduğunu belirtti.
Eğilmez’e göre konut fiyatlarının gelirlerden daha hızlı artması, kira çarpanlarının yükselmesi, kredi genişlemesinin hızlanması, yatırım amaçlı alımların artması ve “fiyatlar asla düşmez” anlayışının yaygınlaşması önemli göstergeler arasında yer alıyor.
Türkiye’de bu göstergelerin büyük bölümünün belirgin şekilde ortaya çıktığını ifade eden Eğilmez, özellikle büyük şehirlerde konut fiyatlarının hanehalkı gelirlerine oranının geçmiş dönemlere göre önemli ölçüde yükseldiğini kaydetti.
Bununla birlikte İspanya’da görülen türden geniş kapsamlı ve sürdürülemez bir arz fazlasının oluşmadığını belirten Eğilmez, konut arzındaki yetersizlikler, yüksek maliyetler ve finansman sorunlarının da devam ettiğini söyledi.
SORUN SADECE KONUT PİYASASIYLA SINIRLI DEĞİL
Eğilmez, dikkat çekici noktanın fiyatlama davranışlarının yalnızca konut piyasasıyla sınırlı kalmaması olduğunu belirtti.
Son yıllarda restoranlar, kafeler, oteller ve çeşitli hizmet sektörlerinde de benzer bir eğilim görüldüğünü ifade eden Eğilmez, büyük şehirlerde kahve, öğle yemeği ve birçok hizmetin geçmiş dönemlere kıyasla çok daha yüksek maliyetlere ulaştığını kaydetti.
Bu artışların bir bölümünün yükselen maliyetlerden kaynaklandığını ancak birçok durumda fiyat artışlarının yalnızca maliyetlerle açıklanmasının zor olduğunu belirten Eğilmez, şu soruyu gündeme taşıdı:
“Fiyatlar gerçekten maliyetler nedeniyle mi yükseliyor, yoksa tüketicinin bu fiyatları kabul edeceği varsayımı da fiyatlama davranışlarını etkiliyor mu?”
Eğilmez, ekonomide beklentilerin en az maliyetler kadar belirleyici olduğunu, işletmelerin müşterilerin fiyat artışlarını kabulleneceğini düşünmesi halinde fiyatlama davranışlarının da buna göre şekillendiğini ifade etti.
GELİRLERDEN KOPAN FİYATLAMA DAVRANIŞI
Yunanistan’ın bazı turistik bölgelerinde de benzer bir sürecin yaşandığını belirten Eğilmez, artan turist talebi ve dış gelir etkisinin fiyatları yerel halkın gelir düzeyinin üzerine çıkardığını söyledi.
Türkiye’de de özellikle İstanbul, Bodrum ve Çeşme gibi bölgelerde benzer bir ayrışmanın gözlendiğini ifade eden Eğilmez, fiyatların giderek yerel gelirlerden çok yüksek gelir gruplarının ve yabancı talebin ödeme kapasitesine göre oluştuğunu belirtti.
Eğilmez, Türkiye’de yaşanan durumun İspanya benzeri net bir konut balonundan çok daha geniş kapsamlı bir fiyat-gelir ayrışmasına işaret ettiğini vurguladı.
TÜRKİYE İÇİN ASIL SORUN FİYAT-GELİR UYUMSUZLUĞU
Eğilmez, Türkiye’de hem konut piyasasında hem de hizmet sektörlerinde fiyatların toplumun genel gelir düzeyinden belirgin şekilde uzaklaştığını belirterek şu değerlendirmeyi yaptı:
“Bu nedenle Türkiye'deki tabloyu klasik bir balondan çok, geniş çaplı bir fiyat-gelir uyumsuzluğu olarak tanımlamak daha doğru görünüyor.”
DÜZELTME HER ZAMAN FİYAT DÜŞÜŞÜYLE OLMUYOR
Yüksek enflasyon dönemlerinde düzeltmenin her zaman fiyatların gerilemesiyle gerçekleşmediğini belirten Eğilmez, çoğu zaman fiyatların uzun süre gelir artışlarının gerisinde kalmasıyla dengenin yeniden kurulabildiğini ifade etti.
İspanya deneyiminin kredi ve beklenti kaynaklı balonların sert sonuçlar doğurabileceğini gösterdiğini, Yunanistan örneğinin ise arz yetersizliği ve dış talebin fiyatları uzun süre yüksek tutabileceğini ortaya koyduğunu kaydeden Eğilmez, Türkiye’nin bu iki örnek arasında daha karmaşık bir görünüm sergilediğini belirtti.
Eğilmez’e göre artık temel soru “Fiyatlar ne kadar arttı?” değil, “Fiyatlar toplumun gelir düzeyiyle ne kadar uyumlu?” sorusu.
Ekonomik tarihin, gelirlerden kopan fiyatların sonsuza kadar yükselemeyeceğini gösterdiğini vurgulayan Eğilmez, düzeltmenin kimi zaman fiyat düşüşüyle, kimi zaman gelir artışıyla, kimi zaman da uzun süren bir durgunlukla gerçekleşebileceğini ifade etti.
