Türkiye’de konut fiyatları TL bazında yükselişini sürdürürken, fiyat artışlarının enflasyonun altında kalması konut piyasasında dikkat çekici bir tablo ortaya koydu. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre konut fiyatları temmuz ayında aylık yüzde 1,5, yıllık ise yüzde 25 arttı.
Enflasyondan arındırıldığında ise konut fiyatları yıllık bazda yüzde 5,1 geriledi. Uzmanlar, bu durumun konutların etiket fiyatlarının düştüğü anlamına gelmediğine dikkat çekerek, 2020 sonrasında yaşanan hızlı yükselişlerin ardından piyasada bir düzeltme sürecinin yaşandığını belirtiyor.
“KONUT FİYATLARI GERÇEKTEN DÜŞÜYOR MU?”
Prof. Dr. Burak Arzova, reel fiyatlardaki gerilemenin yalnızca TL üzerinden değerlendirilmemesi gerektiğini ifade etti. Dolar bazında aynı ölçekte bir düşüş yaşanmadığına dikkat çeken Arzova, Türkiye’nin dolar cinsinden pahalılaşmasının da mevcut tabloda etkili olduğunu söyledi.
Konut talebinde ılımlı bir gerileme görüldüğünü belirten Arzova, bunda yüksek faizlerin yanı sıra altın fiyatlarındaki değişimin de etkili olduğunu kaydetti. Geçen yıl altındaki güçlü yükselişin önemli bir servet etkisi oluşturduğunu belirten Arzova, bu etkinin bu yıl aynı ölçüde gerçekleşmediğini ifade etti.
YÜKSEK FAİZ KONUT TALEBİNİ BASKILIYOR
Arzova, yüksek faizlerin konut talebini önemli ölçüde sınırladığını belirterek yaklaşık 5 milyon liralık tasarrufun mevduatta aylık 140-150 bin lira civarında getiri sağlayabildiğine dikkat çekti.
Yüksek kredi faizleri ve peşinat ihtiyacının özellikle orta ve düşük gelir grubunun konuta erişimini zorlaştırdığını belirten Arzova, konut satışları açısından faiz oranlarının kritik önem taşıdığını söyledi.
KONUT SATIŞLARI YÜZDE 17 GERİLEDİ
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre temmuz ayında 123 bin 603 konut satıldı. Toplam konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 17 azalırken, ilk el satışlarda düşüş yüzde 8,6, ikinci el satışlarda ise yüzde 20,8 oldu.
Ocak-temmuz döneminde toplam satışlar yüzde 5,5 gerileyerek 823 bin 119 olarak gerçekleşti. Buna karşın ipotekli konut satışları temmuz ayında yüzde 23,7, yılın ilk 7 ayında ise yüzde 30,9 arttı.
Uzmanlara göre bu tablo, konut piyasası ile kredi faizleri arasındaki güçlü ilişkiyi ortaya koyuyor.
YABANCI ALICILARIN İLGİSİ DE AZALDI
Konut piyasasında yabancıların talebindeki gerileme de sürüyor. Ocak-temmuz döneminde yabancılara yapılan konut satışları yüzde 7,3 azalarak 11 bin 203'e düştü.
Temmuz ayında yabancıların toplam konut satışları içerisindeki payı yüzde 1,7 olarak gerçekleşti.
Arzova, Türkiye’nin yabancı yatırımcılar açısından dolar bazında pahalı hale gelmesinin talebi olumsuz etkilediğini belirtti. Konut alımı yoluyla vatandaşlık uygulamasının daha sıkı takip edilmesinin de geçmiş yıllardaki cazibeyi azalttığını ifade etti.
“KONUTA ERİŞİM HALA ZOR”
Ekonomist Doç. Dr. Oğuz Demir ise konut piyasasındaki gelişmeleri bir düzeltme süreci olarak değerlendirdi. Ancak reel fiyatların gerilemesinin konuta erişimin kolaylaştığı anlamına gelmediğini vurguladı.
Yüksek faizler, krediye ulaşmadaki güçlükler, reel gelir kaybı ve 2020-2023 dönemindeki hızlı fiyat artışlarının hanelerin ödeme kapasitesini zorladığını belirten Demir, reel konut fiyatlarının zirve seviyelerden bugüne yaklaşık yüzde 15-20 gerilediğini söyledi.
Demir, konut fiyatlarının halen yüksek seviyelerde olduğuna dikkat çekerek mevcut durumu, “Yüksek bir dağın zirvesinden birkaç basamak aşağı inmek, başlangıç noktasına dönmek anlamına gelmiyor” sözleriyle değerlendirdi.
PİYASADA BİRİKİMİ OLANLAR AVANTAJLI
Mevcut piyasa koşullarında ücret geliriyle yaşayan ve yeterli birikimi bulunmayan ilk kez ev alacakların daha dezavantajlı durumda olduğu belirtiliyor.
Mevcut evini satarak yeni konut için üzerine para koyabilenler, aile veya miras desteği bulunanlar, yüksek birikime sahip olanlar ile yatırım amacıyla ikinci veya üçüncü konut alabilecek kişiler ise piyasada daha avantajlı konumda bulunuyor.
Temmuz ayında 23 bin 888 ipotekli konut satışı gerçekleşti. İpotekli satışların toplam konut satışları içerisindeki payı son aylarda yaklaşık yüzde 20 seviyesinde seyrediyor.
KİRALAR KONUT FİYATLARINI GERİDE BIRAKTI
Konut fiyatlarında reel gerileme yaşanırken kiralarda aynı eğilim görülmüyor. TCMB’nin Yeni Kiracı Kira Endeksi temmuz ayında yıllık yüzde 28,4 arttı.
Yeni kiracı kiralarındaki yıllık artış İstanbul’da yüzde 32,4, Ankara’da yüzde 28,6 ve İzmir’de yüzde 26,3 olarak kaydedildi.
Böylece yeni kiracı kiralarındaki artış, aynı dönemde yüzde 25 yükselen konut fiyatlarını geride bıraktı.
Uzmanlar özellikle orta ve orta-düşük gelir grubunun hem kira hem de konut sahibi olma konusunda ciddi bir baskıyla karşı karşıya olduğunu belirtiyor. Büyükşehirlerde kamu destekli kiralık konut üretiminin artırılması öneriliyor.
ŞEHİRLER ARASINDA FİYAT FARKI AÇILIYOR
Konut fiyatlarındaki yıllık artış kentlere göre farklılık gösterdi. Temmuz ayında fiyatlar İstanbul’da yüzde 27,7, Ankara’da yüzde 26,6, İzmir’de ise yüzde 23,1 yükseldi.
TCMB’nin bölgesel verilerinde yıllık fiyat artışları yüzde 16,4 ile yüzde 35,5 arasında değişti.
Arzova, özellikle talebin güçlü olduğu ve kentsel dönüşüm çalışmalarının yoğunlaştığı İstanbul bölgelerinde konut fiyatlarının TL bazında gerilemesini beklemediğini ifade etti.
YENİ KONUT ARZI ARTABİLİR
TÜİK verilerine göre bina inşaatı üretimi haziran ayında yıllık yüzde 7,5 geriledi. Ancak bu verinin doğrudan konut arzındaki değişimi göstermediği belirtiliyor.
Gelecekteki arz açısından yapı ruhsatları daha farklı bir tablo ortaya koyuyor. 2026'nın ilk çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binalardaki daire sayısı yıllık yüzde 37 artarken, yapı kullanma izin belgesi verilen daire sayısı yüzde 10,1 yükseldi.
KONUT FİYATLARINDA SERT DÜŞÜŞ BEKLENMİYOR
Uzmanlara göre Türkiye genelinde konut fiyatlarının TL bazında sert bir düşüş yaşaması şu aşamada temel senaryo olarak görülmüyor.
Arzova, mevcut eğilimin fiyatların nominal olarak gerilemesinden ziyade artış hızının yavaşlaması yönünde olduğunu belirtti. Demir ise yüksek enflasyon beklentileri, arsa ve inşaat maliyetleri ile satıcıların nominal fiyat indirimine direnmesinin TL bazında düşüşü zorlaştırdığını ifade etti.
Bu nedenle daha olası senaryonun, konut fiyatlarının enflasyonun altında yükselmeye devam etmesi ve reel fiyatlardaki düzeltmenin zamana yayılarak gerçekleşmesi olduğu değerlendiriliyor.
Uzmanlar, konutun yeniden erişilebilir hale gelmesi için yalnızca fiyat veya faizlerin düşmesinin yeterli olmayacağına dikkat çekiyor. Gelir, finansman, konut arzı, kira ve vergi politikalarının birlikte ele alınması gerektiği belirtilirken, sosyal ve kiralık konut üretiminin artırılması ile ilk kez ev alacaklara yönelik desteklerin güçlendirilmesi öneriliyor.